1031 takası, yatırım veya iş amaçlı bir gayrimenkulü satıp elde ettiğiniz kazancın vergisini ertelemenizi sağlar. Şartı, parayı sıkı süreler içinde ABD’deki başka bir gayrimenkule yeniden yatırmanızdır. Bu imkânı ABD Vergi Kanunu’nun 1031. maddesi tanır ve 2026 yılı için tamamen yürürlüktedir: Temmuz 2025 vergi yasası bu maddeyi değiştirmedi.
Vergi silinmez, ertelenir. Eski mülkünüzün maliyet esası yeni mülke taşınır ve kazanç, takas yapmadan sattığınız güne kadar bekler. Birçok yatırımcı takası tekrar tekrar yapar. Son mülk vefata kadar elde tutulursa, varislerin maliyet esası genellikle piyasa değerine yükselir ve ertelenen kazanç hiç vergilendirilmeyebilir.
Tasarruf büyük olabilir. Federal sermaye kazancı vergisi (yüzde 20’ye kadar), geçmiş amortismanın vergisi (yüzde 25’e kadar), yüzde 3,8 net yatırım geliri vergisi ve Illinois gelir vergisi (yüzde 4,95) birlikte kazancınızın dörtte birini veya daha fazlasını alabilir. Takas, bu paranın bir sonraki mülkünüzde çalışmaya devam etmesini sağlar.
Hangi mülkler uygun
Her iki mülk de yatırım veya iş amacıyla tutulan gayrimenkul olmalıdır. 2018’den beri yalnızca gayrimenkul uygundur; ekipman, araç ve diğer taşınır mallar artık kapsam dışıdır.
“Benzer nitelik” (like kind) geniş yorumlanır. ABD’deki herhangi bir yatırım gayrimenkulü, ABD’deki başka bir yatırım gayrimenkulü ile takas edilebilir. Uygun örnekler:
- Chicago’da iki daireli bir bina ile Texas’ta bir alışveriş çarşısı
- Boş arsa ile kiralık müstakil ev
- Bir depo ile üç kiralık daire
- Kiralık bir ev ile Delaware Statutory Trust (DST) payı
Uygun olmayanlar:
- Oturduğunuz ev (ayrı bir istisna olan Section 121 uygulanabilir)
- Tadilat yapıp hemen satmak için alınan mülkler veya müteahhidin stok arsaları
- Hisse senedi, tahvil ve ortaklık veya LLC payları
- ABD’deki bir mülkün yurt dışındaki bir mülkle takası
- Çoğunlukla kişisel kullanılan yazlık
Satan ile alan aynı vergi mükellefi olmalıdır. Ortaklık olarak vergilendirilen bir LLC satıyorsa, yeni mülkü de aynı ortaklık almalıdır. Vergi açısından yok sayılan tek üyeli LLC, sahibiyle aynı kabul edilir.
45 ve 180 günlük süreler
Satışın kapandığı gün iki süre birlikte başlar. Hafta sonu veya tatil nedeniyle hiçbiri uzamaz.
- 45. gün: belirleme. 45. günün sonuna kadar alacağınız mülkü, imzalı ve yazılı bir bildirimle aracı kuruma (QI) bildirmelisiniz.
- 180. gün: kapanış. Yeni mülkü 180. güne kadar veya satış yılına ait vergi beyannamenizin son gününe kadar, hangisi önce gelirse, almış olmalısınız.
İkinci kural yıl sonunda satış yapanları şaşırtır. Beyannamenizin son günü 180. günden önce geliyorsa, 180 günün tamamını korumak için süre uzatımı alın.
| Satış tarihi | 45. gün (belirleme) | 180. gün (kapanış) | Dikkat |
|---|---|---|---|
| 2 Mart 2026 | 16 Nisan 2026 | 29 Ağustos 2026 | 180. gün cumartesiye denk gelir; daha erken kapanış planlayın |
| 15 Kasım 2026 | 30 Aralık 2026 | 14 Mayıs 2027 | 2026 beyannamesinin son günü 15 Nisan 2027; uzatım alınmazsa takas o gün sona erer |
Tek esneklik, siz veya mülkün bulunduğu bölgede federal afet ilanı nedeniyle IRS’in süreleri ertelemesidir. Buna güvenerek plan yapmayın.
Pratik bir takvim:
- İlana çıkmadan önce: vergi danışmanınızla görüşün ve bir aracı kurum seçin
- Kapanıştan önce: takas sözleşmesini imzalayın; aracı kurum satış kapanışına dahil edilir
- 1. ile 45. gün arası: mülk gezin, teklif verin, belirleme mektubunu gönderin
- 46. ile 180. gün arası: finansman, ekspertiz ve belirlenen mülkün kapanışı
- Vergi dönemi: takası beyannamenizle birlikte Form 8824 (benzer nitelikte takas bildirim formu) ile bildirin
Yeni mülk nasıl belirlenir
Belirleme yazılı olmalı, sizin tarafınızdan imzalanmalı ve her mülkü açıkça tanımlamalıdır (açık adres veya tapu tanımı). Yatırımcıların çoğu şu kurallardan birini kullanır:
| Kural | Ne kadar belirleyebilirsiniz | Örnek |
|---|---|---|
| Üç mülk kuralı | Değeri ne olursa olsun en fazla 3 mülk | 600.000 $’a satış; 550.000 $’lık iki daire, 700.000 $’lık dört daire ve 800.000 $’lık bir dükkân |
| Yüzde 200 kuralı | Toplam değeri satış fiyatının iki katını geçmeyen istediğiniz sayıda mülk | 600.000 $’a satış; toplamı 1.150.000 $ olan beş daire |
| Yüzde 95 kuralı | Sınırsız sayı ve değer, ancak belirlenenlerin toplam değerinin yüzde 95’ini gerçekten almanız gerekir | Nadiren kullanılır; tek bir başarısız kapanış tüm takası bozabilir |
Yedek mülk belirleyin. 60. günde bozulan bir anlaşmanın yerine, 45. güne kadar listelemediğiniz bir mülk konamaz.
Aracı kurumlar
Satış parasına asla dokunamazsınız. Para bir günlüğüne bile size veya kendi hesabınıza geçerse takas bozulur. Qualified intermediary (QI) denilen aracı kurum, satış ile alım arasında parayı tutar ve takas belgelerini hazırlar.
Aracı kurum, son iki yıl içinde sizin temsilciniz olmuş biri olamaz. Yani kendi avukatınız, CPA’iniz, emlak komisyoncunuz veya çalışanınız bu rolü üstlenemez; akrabalar da hariçtir. Çoğu eyalette aracı kurumlar sıkı denetlenmez, bu yüzden paranın nasıl tutulduğunu kontrol edin: ayrı bir hesapta, teminat ve sigorta ile ve para çıkışı için iki imza şartıyla. Standart bir ertelenmiş takasın ücreti genellikle 750 $ ile 1.500 $ arasındadır; ters ve inşaatlı takaslar daha pahalıdır.
Çevrim içi portal sunan bazı ulusal aracı kurumlar aşağıda örnek olarak listelenmiştir. Yalnızca bilgi amaçlıdır. Ozfield bu kurumların hiçbirini onaylamaz, tavsiye etmez ve onlardan komisyon almaz. Bu kurumlar yalnızca karşılaştırma amacıyla paylaşılmıştır. Ücretleri, fon güvenliğini ve yorumları kendiniz karşılaştırın.
| Kurum | Hakkında (kurumun kendi açıklamasına göre) |
|---|---|
| IPX1031 | Fidelity National Financial’ın iştiraki; merkezi Chicago’da |
| Asset Preservation, Inc. | Stewart Title’ın iştiraki; 1990’dan beri faaliyette |
| Accruit | Inspira Financial bünyesinde; takas takip yazılımı sunuyor |
| Exeter 1031 Exchange Services | San Diego merkezli; fonlar bağlı tröst şirketi üzerinden tutuluyor; ters ve inşaatlı takaslar yapıyor |
Pasif bir yeni mülk istiyorsanız, Realized gibi çevrim içi platformlar Delaware Statutory Trust (DST) yatırımları sunar. DST payları, lisanslı aracı kurumlarca satılan menkul kıymetlerdir. Bunları lisanslı bir yatırım uzmanıyla değerlendirin.
Federation of Exchange Accommodators, aracı kurumların sektör birliğidir; üye rehberi ve etik kuralları yayımlar.
Boot ve rakamlarla bir örnek
Verginin tamamını ertelemek için net satış fiyatına en az eşit değerde mülk alın ve nakdin tamamını yeniden yatırın. Cebinize kalan her şeye “boot” denir ve kazancınız kadarına vergi çıkar. Boot; elde tuttuğunuz nakdi ve ek nakitle kapatılmayan daha düşük kredi borcunu da kapsar.
Durum. Selin, Chicago’da kiralık bir mülkü 500.000 $’a almış ve 150.000 $ amortisman ayırmıştır; düzeltilmiş maliyet esası 350.000 $’dır. Mülkü 800.000 $’a satar, 48.000 $ satış masrafı öder ve 300.000 $’lık krediyi kapatır. Aracı kuruma 452.000 $ geçer. Kazancı 402.000 $’dır.
Takas olmadan, en yüksek oranlarla vergi yaklaşık 123.000 $ olur: 150.000 $’lık amortisman üzerinden yüzde 25, kalan kazanç üzerinden yüzde 20, yüzde 3,8 net yatırım geliri vergisi ve yüzde 4,95 Illinois vergisi.
| Senaryo | Yeni mülk fiyatı | Yeni kredi | Selin’e kalan nakit | Şimdi vergilenen | Yeni mülkün maliyet esası |
|---|---|---|---|---|---|
| Tam takas | 1.000.000 $ | 548.000 $ | 0 $ | 0 $ | 598.000 $ |
| Kısmi takas | 700.000 $ | 300.000 $ | 52.000 $ | 52.000 $ | 350.000 $ |
| Takas yok | Yok | Yok | 452.000 $ | 402.000 $ | Uygulanmaz |
Kısmi takasta yalnızca 52.000 $’lık boot şimdi vergilenir, kalan 350.000 $ kazanç ertelenir. Ertelenen kazanç yeni mülkün maliyet esasını düşürür; bu da ileride daha az amortisman demektir.
Diğer takas seçenekleri
- Ters takas. Önce yeni mülkü alırsınız. Eskisi satılana kadar tapuyu özel bir ara şirket (exchange accommodation titleholder) tutar. Aynı 45 ve 180 günlük süreler alım tarihinden itibaren işler.
- İnşaatlı (build-to-suit) takas. Takas parasıyla yeni mülkte tadilat veya inşaat yapılır. Yalnızca 180. güne kadar bitmiş ve ödenmiş işler değere sayılır.
- DST veya ortak mülkiyet (TIC). Büyük bir apartman kompleksi gibi bir mülkten pay alarak, yönetimle uğraşmadığınız pasif bir yatırım yapabilirsiniz. DST payları yedek belirleme olarak da kullanılabilir.
- Akraba ve bağlı şirketler. Aile üyeleri veya kontrolünüzdeki şirketlerle takas mümkündür, ancak iki taraf da mülklerini genellikle iki yıl tutmalıdır; aksi hâlde vergi doğar.
- Karma kullanım ve konuta dönüşüm. Bir dairesinde oturduğunuz iki daireli binada, kendi dairenize konut satış istisnası, kiralık daireye 1031 takası birlikte uygulanabilir. 1031 takasıyla aldığınız ve sonradan taşındığınız bir mülk için konut satış istisnası, ancak mülk beş yıl elde tutulduktan sonra uygulanabilir.
Kanunda sabit bir elde tutma süresi yoktur, ancak niyet önemlidir. Birçok danışman her iki mülkün de en az bir ila iki yıl tutulmasını önerir. Yazlıklar için IRS’in güvenli liman kuralı, sınırlı kişisel kullanım ile 24 ay sahipliği şart koşar.
ABD dışında yaşayan yatırımcılar
ABD’de mukim olmayan mülk sahipleri de 1031 takası yapabilir, ancak yalnızca ABD mülkünden ABD mülküne. Asıl konu FIRPTA kesintisidir. Yabancı bir kişi ABD’de gayrimenkul sattığında, alıcı genellikle brüt satış fiyatının yüzde 15’ini kesip IRS’e göndermek zorundadır.
800.000 $’lık bir satışta bu, aracı kuruma ulaşmayacak 120.000 $ demektir. Satıcı, kapanıştan önce Form 8288-B ile IRS’ten kazancın ertelemeye uygun olduğunu gösteren bir kesinti belgesi talep edebilir. Erken başvurun: işlem zaman alır ve kapanışı yapan kurum IRS cevap verene kadar kesilen tutarı emanette tutabilir.
Mülkü tek üyeli bir ABD LLC’si üzerinden tutan yabancı sahipler, takas olsun olmasın her yıl Form 5472 (yabancılara ait ABD LLC’lerinin yıllık bildirim formu) vermeye devam eder.
Beyan ve nasıl yardımcı oluyoruz
Takasın beyanı
Her takas, eski mülkün satıldığı yılın beyannamesiyle birlikte IRS Form 8824 ile bildirilir. Form; tarihleri, belirlemeyi, varsa boot’u, ertelenen kazancı ve yeni mülkün maliyet esasını gösterir. Akraba takasları sonraki iki yıl da tekrar bildirilir.
Illinois federal kuralları takip eder; geçerli bir takas Illinois gelir vergisini de erteler. Bazı eyaletler, başka eyaletteki mülke takas yaptığınızda ertelenen kazancı izler; örneğin California, kazanç vergilenene kadar her yıl Form 3840 (California’nın takas takip formu) ister. Yeni mülkün amortismanı, taşınan maliyet esası ile ek yatırım arasında bölünmelidir; düzenli kayıt burada önem kazanır.
Ofisimiz nasıl yardımcı olur
Bizi aramanın en doğru zamanı, mülkü satışa çıkarmadan öncesidir. Satış kapandığında süre işlemeye başlar ve bazı hatalar geri alınamaz.
- Planlama: takaslı ve takassız vergiyi hesaplayıp ne kadar tasarruf edeceğinizi gösteririz
- Koordinasyon: takas belgeleri ve süreler için aracı kurumunuz, tapu şirketi ve bankanızla birlikte çalışırız
- Yabancı satıcılar: FIRPTA kesinti belgesi başvurusunu (Form 8288-B) hazırlarız
- Vergi beyannameleri: Form 8824, Form 5472, federal ve eyalet beyannameleri ve yeni amortisman tabloları
- Yapılanma: yeni mülk için LLC veya şirket kuruluşu
- Muhasebe: maliyet esasını ve amortismanı ilk günden takip eden QuickBooks kayıtları
- Sigorta: kapanış günü hazır ev sahibi ve ticari mülk sigortası
Sıkça sorulan sorular
Oturduğum evi takas edebilir miyim? Hayır. Oturulan ev uygun değildir, ancak konut satış istisnası 250.000 $’a kadar (evli çiftler için 500.000 $) kazancı vergiden koruyabilir.
Bir mülk satıp iki mülk alabilir miyim? Evet, doğru şekilde belirlediğiniz ve toplam değer ile yeniden yatırılan nakit kurallara uyduğu sürece.
ABD’deki kiralık mülkümü Türkiye’de bir mülkle takas edebilir miyim? Hayır. ABD’deki ve yurt dışındaki gayrimenkuller benzer nitelikte sayılmaz.
45 ve 180. gün hafta sonuna denk gelirse süre kayar mı? Hayır. İşlemi erken bitirmeyi planlayın.
Bir süreyi kaçırırsam ne olur? Takas bozulur ve satış normal şekilde vergilenir. Para hâlâ aracı kurumdaysa genellikle 45. veya 180. günden sonra iade edilir; bu da vergiyi bir sonraki yıla kaydırabilir.
Kaynaklar
Yayın tarihi 28.09.2026. Son gözden geçirme 06.10.2026. Vergi kuralları ve tutarlar değişebilir; kendi durumunuz için harekete geçmeden önce ofisimizi arayın: 773-536-9272.
