ABD’de Kiralık Mülkü Olan Yabancılar: Kira Geliri Nasıl Vergilendirilir?

Read in English

Evet, ABD’de kiralık mülkü olan bir nonresident alien (ABD vergi mevzuatına göre yurt dışında yerleşik yabancı) bu kira gelirini Schedule E’de beyan edebilir. Önemli olan ayrıntı şu: Schedule E (kira gelirinin ve giderlerinin gösterildiği ek form), yabancıların verdiği Form 1040-NR beyannamesine eklenir ve mülk sahibi kira gelirini effectively connected income (ABD’deki ticari faaliyetle bağlantılı gelir) olarak kabul etmeyi seçtiğinde devreye girer. Bu seçim yapılana kadar IRS, brüt kiranın tamamı üzerinden sabit %30 oranında vergi alır.

Bu yazıda her iki yöntemi, seçimin nasıl yapıldığını ve yabancı mülk sahiplerine her yıl para kaybettiren beyan tuzaklarını anlatıyorum.

Varsayılan kural: brüt kira üzerinden %30

Varsayılan durumda, yurt dışında yerleşik bir yabancının ABD kira geliri IRC Section 871(a) (ABD Gelir Vergisi Kanunu’nun ilgili maddesi) kapsamında FDAP geliri (fixed, determinable, annual or periodical; yani sabit, belirlenebilir, yıllık veya dönemsel gelir) olarak kabul edilir.

• Vergi, brüt kiranın %30’udur; bir vergi anlaşması imkân tanıyorsa daha düşük oran uygulanır.
• Vergi; ipotek faizi, emlak vergisi, sigorta, onarım, yönetim ücretleri ve amortisman öncesindeki brüt kiranın tamamına uygulanır.
• Kiracı veya mülk yöneticisi stopaj sorumlusudur (withholding agent) ve Section 1441 uyarınca her kira ödemesinden %30 stopaj kesmek zorundadır.
• Gelir, Form 1040-NR’nin Schedule NEC ekinde (sabit oranla vergilendirilen pasif gelirlerin gösterildiği ek) beyan edilir.

Çoğu kiralık mülk için bu, ağır bir sonuçtur. Yıllık 24.000 dolar kira geliri ile 18.000 dolar gider ve amortismanı olan bir mülk, yalnızca 6.000 dolar gerçek kâr elde etmesine rağmen varsayılan kurala göre 7.200 dolar vergi öder.

Net esas seçimi kira gelirini Schedule E’ye taşır

IRC Section 871(d), yurt dışında yerleşik yabancıya ABD gayrimenkul gelirini ABD’deki bir ticari faaliyetle bağlantılı gelir olarak kabul etme seçeneği tanır. Yabancı bir şirket aynı seçimi Section 882(d) kapsamında yapar ve Form 1120-F (yabancı şirketlerin ABD kurumlar vergisi beyannamesi) verir.

Seçim yapıldıktan sonra:

• Kira geliri, Form 1040-NR’ye eklenen Schedule E’de beyan edilir.
• Olağan giderler indirilebilir ve bina amortismana tabi tutulur; konut niteliğindeki mülklerde bu süre genellikle 27,5 yıldır.
• Net gelir, sabit %30 yerine normal artan oranlı tarifeyle vergilendirilir.
• Net zarar, pasif faaliyet kuralları (passive activity rules) çerçevesinde genellikle sonraki yıllara devredilebilir.

Yurt dışında yerleşik yabancılar, standart indirim yerine genellikle kalem kalem indirimlerle (itemized deductions) sınırlıdır; bu yüzden örnekte ilk vergi dilimi doğrudan net kira gelirine uygulanmıştır.

Seçim nasıl yapılır?

1. ITIN alın. Sosyal Güvenlik Numarası (SSN) yerine bir vergi kimlik numarasına ihtiyaç duyan mülk sahibi, Form W-7 ile ITIN (Individual Taxpayer Identification Number; bireysel vergi kimlik numarası) başvurusu yapar. Başvuru genellikle ilk beyannameyle birlikte verilir.
2. %30 stopajı durdurun. Kiracıya veya mülk yöneticisine, kira gelirinin ABD’deki ticari faaliyetle bağlantılı olduğunu bildiren Form W-8ECI’yi (yabancı kişinin ABD’deki faaliyetle bağlantılı gelirini beyan ettiği form) verin. Böylece kiracı kiranın tamamını ödeyebilir.
3. Seçim beyanını ekleyin. İlk yılın Form 1040-NR beyannamesine bir seçim beyanı (election statement) eklenir. Treasury Regulation 1.871-10 (ABD Hazine yönetmeliğinin ilgili hükmü) uyarınca bu beyanda seçimin yapıldığı belirtilmeli ve şunlar listelenmelidir:
   • mülk sahibinin elindeki her ABD gayrimenkul hakkı, konumu ve sahiplik oranıyla birlikte
   • önemli iyileştirmeler
   • daha önceki seçimler veya iptaller
   • mülkten elde edilen gelirin kaynakları ve türleri
4. Kira gelirini Schedule E’de beyan edin ve net tutarı Form 1040-NR’nin ticari faaliyetle bağlantılı gelir bölümüne aktarın.

Seçim, mülk sahibinin tüm ABD gayrimenkul gelirini kapsar ve bütün mülklere aynı anda uygulanır. İptal edilene kadar sonraki her yıl geçerliliğini korur; iptal genellikle IRS onayı gerektirir.

Yabancı mülk sahiplerine para kaybettiren tuzaklar

• Geç beyan indirimleri silebilir. Treasury Regulation 1.874-1 uyarınca, Form 1040-NR’yi son tarihinden itibaren 16 aydan daha geç veren yurt dışında yerleşik yabancı tüm indirimlerini kaybedebilir. Bu durumda seçim yapılmış olsa bile brüt kira üzerinden vergilendirilir. Form 1040-NR, stopaja tabi ABD ücret geliri olduğunda 15 Nisan’a, diğer tüm durumlarda 15 Haziran’a kadar verilir.
• Bazı kira faaliyetleri seçimden önce de ticari gelir sayılır. Otel benzeri hizmet sunulan kısa dönem kiralamalar veya mülk sahibinin aktif olarak yönettiği birden fazla mülk, kendiliğinden ABD ticari faaliyeti niteliği kazanabilir. Bu gelir her iki durumda da ticari faaliyetle bağlantılı gelirdir.
• Tek üyeli LLC, mülk sahibini Form 1040-NR beyanında tutar. Yabancıya ait tek üyeli bir LLC (limited liability company; sınırlı sorumlu şirket) vergi açısından disregarded, yani şeffaf kabul edilir; bu yüzden mülk sahibi yine Form 1040-NR verir. LLC ayrıca genellikle her yıl Form 5472 (yabancı sahipli şirketlerin ilişkili taraf işlemleri bildirimi) ile birlikte şekli (pro forma) bir Form 1120 verir. Bu bildirimin kaçırılmasının cezası 25.000 dolardan başlar.
• Çoğu anlaşma, ABD kira gelirini vergilendirme hakkını ABD’de bırakır. ABD’nin imzaladığı çoğu vergi anlaşmasında ABD gayrimenkulünden elde edilen gelirin vergilendirme hakkı ABD’ye aittir. Vergiyi gerçekten azaltan, anlaşmaya dayalı bir pozisyon Form 8833 (anlaşmaya dayalı beyan pozisyonu bildirimi) ile açıklanır. Türkiye’de yaşayan okurlarımız için şunu ekleyelim: ABD ile Türkiye arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması kapsamında ABD kira geliri genellikle ABD’de vergilendirilir; Türkiye’de yerleşik kişiler bu geliri genellikle Türkiye’de de beyan eder ve ABD’de ödenen vergi için yurt dışında ödenen vergilerin mahsubu yoluna başvurur.
• Satış da vergilendirilir. FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act; yabancıların ABD gayrimenkul satışlarındaki vergilendirmeyi düzenleyen kanun) kapsamında, yabancı bir kişi ABD gayrimenkulü sattığında alıcı genellikle brüt satış bedelinin %15’ini stopaj olarak keser. Mülk sahibi, gerçek kazancı beyan etmek ve fazla kesilen tutarı geri almak için Form 1040-NR verir.
• Eyalet beyannameleri de gündeme gelir. Örneğin Illinois’deki bir mülk, sahibi yurt dışında yaşasa bile Form IL-1040 ve Schedule NR ile bir Illinois beyannamesi gerektirir.

C corporation zaman içinde ne zaman tasarruf sağlar?

Doğru profildeki mülk sahibi için ABD’deki kiralık mülkü bir C corporation (ABD’de ayrı vergi mükellefi olan sermaye şirketi) üzerinden tutmak, maliyetinin çok üzerinde tasarruf sağlayabilir. En büyük tasarruf genellikle veraset vergisinden, yeniden yatırılan kârdan ve planlı bir çıkıştan gelir. Yapının özenle seçilmesi gerekir; en iyi sonucu da mülk alımından önce kurulduğunda verir.

Tasarruf nereden gelir?

• ABD veraset vergisine karşı koruma. ABD gayrimenkulüne doğrudan sahip olan yurt dışında yerleşik yabancı, yalnızca 60.000 dolarlık bir muafiyetle %40’a varan ABD veraset vergisiyle karşı karşıya kalır. ABD şirketinin hisseleri de veraset vergisi açısından ABD varlığı sayılır. Koruma, ABD şirketine veya mülke sahip olan yabancı bir holding şirketi (foreign holding company) üzerinden sağlanır.
• Yeniden yatırılan kâr için %21 sabit federal oran. Borç kapatmak veya yeni mülk almak için şirkette tutulan kira geliri, bireylerde %37’ye kadar çıkan oranlara kıyasla %21 oranında vergilendirilir.
• %30 brüt kira kuralı yerine net gelir üzerinden vergilendirme. ABD şirketi otomatik olarak net gelir üzerinden vergilendirilir. Mülk sahibi, Section 871(d) seçimi ile 16 ay kuralının dışında kalır ve çoğu zaman kişisel ABD beyannamesi yükümlülüğünden de kurtulur.
• Daha temiz bir çıkış. Section 897(c)(1)(B)’deki cleansing rule (arındırma kuralı) sayesinde şirket mülkü satabilir, kazanç üzerinden kurumlar vergisini öder ve ardından tasfiye edilir. Yabancı ortağa yapılan tasfiye dağıtımı bu durumda genellikle FIRPTA ve ABD vergisinin dışında kalır. Bu yol, bireylerin amortisman geri alımında (depreciation recapture) ödediği %25 oranından da kaçınmayı sağlar.

Örnek: 700.000 dolarlık kiralık mülkte veraset vergisi

Rakamlar, mülkün tamamen borçtan arınmış olduğu varsayımına dayanır; vergi anlaşmasından doğabilecek avantajlar hesabın dışında tutulmuştur. Mülk sahibinin kendi ülkesiyle yapılmış bir anlaşma sonucu değiştirebilir.

Şirketin maliyeti

• Temettüler iki kez vergilendirilir. Yabancı ortağa dağıtılan kâr %30 stopaja, birçok anlaşmada ise %5 ila %15 stopaja tabidir.
• Eyalet vergisi daha yüksek olabilir. Illinois’de kurumlar gelir vergisi ile replacement tax (Illinois’e özgü ek kurumlar vergisi) toplamı %9,5’tir; bireyler için oran %4,95’tir.
• Kazançlar kurumlar vergisi oranıyla vergilendirilir. Şirket içindeki kazanç %21 oranında vergilendirilir; daha düşük uzun vadeli sermaye kazancı oranları bireysel mülk sahiplerine uygulanır.
• Daha fazla beyan. Form 1120, %25 veya daha fazla yabancı ortaklık için Form 5472, bir eyalet kurumlar vergisi beyannamesi ve ortaktan alınan borçların kayıtları.

En çok kimler yararlanır: veraset vergisi riski taşıyanlar, kira kârını yeniden yatıranlar ve mülkü tek bir işlemle satmayı planlayanlar. Tek mülkü olan ve her yıl kiranın tamamını çeken bir mülk sahibi için mülkü şahsen veya bir LLC üzerinden tutmak çoğu zaman daha avantajlıdır.

Zamanlama önemlidir. Mülkü satın aldıktan sonra şirkete devretmek vergi ve devir masrafı doğurabilir. Yapıya karar vermenin en iyi zamanı kapanıştan (closing) öncesidir; bu yüzden yabancı alıcılardan imza öncesinde bizimle görüşmelerini istiyoruz.

QuickBooks ile tutulan defterler indirimlerinizi nasıl korur?

Net esas seçimi, her indirim belgelenebildiğinde vergi tasarrufu sağlar. Yabancı mülk sahibi için düzenli defterler, gerçek kâr üzerinden ödenen vergi ile kiranın her dolarına uygulanan %30 vergi arasındaki farkı belirler.

• İndirimler kayıt ister. Faiz, emlak vergisi, sigorta, onarım ve yönetim ücretleri, belgelendiğinde ve mülkle ilişkilendirildiğinde indirilebilir.
• Amortisman, maliyet geçmişi ister. Satın alma bedeli, kapanış masrafları, arsa payı ayrımı ve her iyileştirme, bugünkü amortisman tablosunu ve satıştaki kazanç hesabını besler.
• Son tarihler kesindir. Yıl sonunda güncel olan defterler, Form 1040-NR’yi zamanında vermeyi ve 16 ay kuralı karşısında indirimleri korumayı mümkün kılar.
• Form 5472 işlem izi ister. Yabancı sahipli bir LLC, şirkete konan ve şirketten çekilen paralar dahil, sahibiyle yaptığı işlemleri bildirmek zorundadır. Bu bildirim, söz konusu transferler gerçekleştiği anda kaydedildiğinde doğru kalır.
• FIRPTA iadesi belgeye dayanır. Mülk satıldığında sahibi, fazla kesilen stopajı düzeltilmiş maliyet bedelini (adjusted basis) ve gerçek kazancı göstererek geri alır.
• İncelemeler daha hızlı ilerler. Ayrı banka hesaplarıyla tutulan düzenli bir QuickBooks Online dosyası, IRS’in sorularının çoğunu vergi düzeltmesi aşamasından önce yanıtlar.

Ozfield yabancı mülk sahiplerine nasıl yardımcı olur?

Ozfield Insurance & Tax Services, yurt dışında yaşayan ve ABD’de mülkü olan ya da ABD’de şirket yöneten mülk sahipleri ve girişimcilerle çalışır. Ofisimiz sürecin tamamını yönetir:

• Satın alma öncesi sahiplik yapısı planlaması: şahsen sahiplik, LLC, ABD C corporation ve yabancı holding şirketinin veraset vergisi, yıllık vergi ve çıkış vergisi açısından karşılaştırılması
• Şirket kuruluşu ve yapılandırma: EIN (şirket vergi kimlik numarası), registered agent (kayıtlı temsilci) ve bankaya hazır kayıtlar dahil
• QuickBooks Online kurulumu ve düzenli muhasebe: kiralık mülke göre tasarlanmış ve vergi beyannamesiyle eşleştirilmiş hesap planı ile
• Form 1040-NR ve Schedule E hazırlığı: Section 871(d) seçim beyanı dahil
• Form W-8ECI: kiracıların ve mülk yöneticilerinin %30 stopajı durdurması için
• Yabancı sahipli LLC uyumu: pro forma Form 1120 ve Form 5472 dahil
• Kurumlar vergisi beyannameleri: Form 1120, Form 5472 ile Illinois kurumlar vergisi ve replacement tax beyannameleri dahil
• Eyalet beyannameleri: örneğin Illinois nonresident (eyalet dışında yerleşik kişi) beyannameleri
• Satış planlaması: FIRPTA stopajı, arındırma kuralı ve kazanç hesabı dahil
• Ev sahibi ve mülk sigortası: sigorta acenteliğimiz aracılığıyla

Bir CPA olarak, sorunlar ortaya çıktığında onları ben üstleniyorum; bu bir IRS bildirimi, kiracının yaptığı bir stopaj hatası ya da önceki bir yıldan kalan geç beyan olabilir.

Sıkça sorulan sorular

Nonresident alien Schedule E verebilir mi? Evet. Net esas seçimi yapıldığında veya kira faaliyeti başka bir şekilde ABD ticari faaliyeti niteliği taşıdığında, Form 1040-NR’ye eklenerek verilir.

Seçim her yıl yeniden mi yapılır? Seçim bir kez yapılır ve iptal edilene kadar sonraki tüm yıllara taşınır.

Kiracı zaten %30 stopaj kesmişse ne olur? Kesilen stopaj Form 1040-NR’de mahsup edilir. Seçim yapılmışsa gerçek verginin üzerindeki fazla tutar iade edilir.

LLC üzerinden sahiplik Form 1040-NR yükümlülüğünü ortadan kaldırır mı? Tek üyeli LLC vergi açısından şeffaf kabul edilir; bu yüzden mülk sahibi Form 1040-NR verir, LLC ise kendi Form 5472 bildirimini ekler.

Önceki yılların beyannameleri hâlâ bekliyorsa ne olur? Geç beyannameler yine verilebilir, ancak 16 ay kuralı nedeniyle indirimler risk altında olabilir. Beyannameler ne kadar erken verilirse o kadar çok seçenek kalır.

ABD’deki kiralık mülkü C corporation üzerinden mi almalıyım? Bu; veraset vergisi riskinize, kirayı yeniden yatırma planınıza ve satışı nasıl kurguladığınıza bağlıdır. Birçok yabancı alıcı için ABD şirketinin üzerinde konumlanan yabancı bir holding şirketi zaman içinde en fazla tasarrufu sağlar; karar en iyi kapanıştan önce verilir.

Daha sonra şirkete geçebilir miyim? Evet, ancak mevcut bir mülkün devri vergi, devir masrafları ve kredi veren kurumun onayını gerektirebilir. Yapıyı baştan planlamak neredeyse her zaman daha ekonomiktir.

ABD’de kiralık mülkünüz varsa ya da almayı planlıyorsanız, Ozfield Insurance & Tax Services olarak sizinle görüşmekten memnuniyet duyarız. Satın alma öncesinde sahiplik yapılarını karşılaştırır, şirketinizi ve defterlerinizi kurar, tüm beyanları zamanında yaparak kira gelirinizin gerçek kâr üzerinden vergilendirilmesini sağlarız. Bize 773-536-9272 numaralı telefondan ulaşabilir, tax@ozfield.com adresine e-posta gönderebilir veya https://www.ozfield.com/contact-our-offices/ üzerinden randevu alabilirsiniz.

Beyannamenizi birlikte hazırlayalım.